نموذج خطة تطوير واستثمار أرض بيضاء (تقرير استشاري)

🔹 أولًا: بيانات الأرض (افتراضية)

الموقع: شمال الرياض – حي العارض، على شارع 36م.

المساحة: 12,000 م².

الاستخدام التنظيمي: سكني (فلل أو شقق سكنية).

الوضع الحالي: أرض خام بيضاء غير مطوّرة، داخل النطاق العمراني ومشمولة في المرحلة الأولى من برنامج رسوم الأراضي البيضاء.

الرسوم السنوية التقديرية: 2.5% × (سعر السوق التقديري 1,500 ريال/م²)
= 450 ريال/م² × 12,000 م² = 180,000 ريال سنويًا تقريبًا.

🔹 ثانيًا: تحليل الوضع الحالي

الأرض تقع في منطقة تشهد نمو عمراني سريع جدًا.

وجود خدمات قريبة (كهرباء، مياه، طرق) مما يجعل التطوير ممكنًا بسهولة.

ترك الأرض بدون تطوير يعني تحمّل رسوم سنوية متكررة + تجميد لرأس المال.

أسعار الأراضي البيضاء الكبيرة في الأحياء النامية تشهد ضغطًا نزوليًا بسبب توسّع برنامج الرسوم.

🔹 ثالثًا: الخيارات الاستراتيجية للمستثمر أو المالك

🟢 الخيار الأول: التطوير الذاتي (توصية أولى)

الوصف:
يقوم المالك بتطوير الأرض كمخطط سكني أو مشروع فلل أو عمائر سكنية بالشراكة مع مكتب هندسي مرخّص مثل بلان للاستشارات الهندسية.

مراحل التنفيذ:

إعداد مخطط تطويري هندسي متكامل (شبكات، تقسيم، طرق).

الحصول على اعتماد المخطط من أمانة الرياض.

البدء في تنفيذ أعمال البنية التحتية الأساسية.

تجزئة الأرض وبيعها كقطع جاهزة للبناء.

العائد المتوقع:

سعر البيع بعد التطوير = 2,200 إلى 2,600 ريال/م².

تكلفة التطوير التقريبية = 250–350 ريال/م².

صافي ربح متوقع: 25%–35% من إجمالي قيمة الأرض.

الإعفاء التام من رسوم الأراضي البيضاء.

المزايا:

أعلى عائد على المدى المتوسط.

احتفاظ المالك بالسيطرة الكاملة.

رفع قيمة الأصل العقاري.

العيوب:

يحتاج تمويلًا متوسط إلى كبير (حوالي 3–4 مليون ريال لتطوير 12,000 م²).

يتطلب وقتًا (من 12 إلى 18 شهرًا حتى البيع الكامل).

🟡 الخيار الثاني: الشراكة مع مطور عقاري

الوصف:
إبرام عقد شراكة بين المالك ومطور معتمد بحيث يقدم المالك الأرض، ويقوم المطور بتمويل وتنفيذ التطوير أو البناء، ثم اقتسام العائد بنسبة متفق عليها (مثلاً 60% للمالك – 40% للمطور).

نموذج الشراكة:

المالك يقدّم الأرض كحصة عينية.

المطور يتكفل بجميع تكاليف التطوير.

الأرباح توزع بعد بيع المشروع أو تأجيره.

المزايا:

المالك لا يتحمل تكاليف التطوير.

يحتفظ بنسبة من الأرباح تفوق قيمة البيع المباشر.

الإعفاء من الرسوم بعد بدء التطوير.

العيوب:

يحتاج اختيار مطور موثوق وعقد قانوني دقيق.

العائد مؤجل إلى ما بعد نهاية المشروع (12–24 شهرًا).

🔵 الخيار الثالث: البيع المباشر

الوصف:
بيع الأرض لمطور أو مستثمر نقدًا لتجنب الرسوم السنوية والتزامات التطوير.

القيمة السوقية الحالية: 1,400–1,600 ريال/م²
→ السعر الإجمالي المتوقع = 16.8 – 19.2 مليون ريال.

المزايا:

تصفية سريعة للأصل العقاري.

تجنّب أي التزامات مستقبلية.

العيوب:

خسارة فرصة الزيادة في القيمة بعد التطوير.

أسعار البيع الحالية للأراضي الكبيرة أقل من ذروة السوق بنسبة 15–20%.

🔹 رابعًا: التوصية النهائية

بالنظر إلى موقع الأرض في حي العارض، ومستقبل المنطقة، ومخاطر استمرار رسوم الأراضي البيضاء، فإن الخيار الأنسب هو:

🔸 البدء الفوري في إعداد مخطط تطويري للأرض بالتعاون مع شركة بلان للاستشارات الهندسية بهدف تطويرها كمخطط سكني (فلل أو عمائر متوسطة الارتفاع).

هذا الخيار:

يعفي المالك من الرسوم الحكومية.

يضاعف قيمة الأرض بنسبة 30–40% بعد التطوير.

يتيح للمالك المرونة في البيع الجزئي أو الشراكة لاحقًا.

🔹 خامسًا: الخدمات المقترحة من بلان للاستشارات الهندسية

الخدمةالوصفالمدة التقريبيةدراسة جدوى تطويريةتحليل مالي وفني للأرض وخيارات الاستثمار10 أيامتصميم مخطط تطويري متكاملشبكات – تقسيم – بنية تحتية30 يوماستخراج الاعتمادات والموافقاتالتنسيق مع أمانة الرياض والجهات الخدمية45–60 يومالإشراف على التنفيذ أو البيعإدارة مراحل التطوير والبيعحسب خطة المالك

🔹 سادسًا: التوصية الاستثمارية العامة

التسجيل الفوري في نظام رسوم الأراضي البيضاء لتجنّب الغرامات.

البدء في إجراءات التطوير خلال 2025 قبل تطبيق المرحلة الرابعة التي تشمل أراضٍ أصغر.

دراسة إدخال عنصر الاستخدام المختلط (سكني + تجاري) في الواجهة لتحقيق أفضل عائد.

الاستفادة من برامج التمويل البنكي للمطورين المعتمدين لدى الوزارة.